Особенности аренды земляных участков земель сельскохозяйственного

 

Земляной кодексКОДЕКС (от лат. codex — собрание законов) — сводный законодательный акт, в котором объединяются и систематизируются правовые нормы, регулирующие сходные между собой, однородные общественные отношения Российской Федерации к землям сельскохозяйственного предназначения относит земли, находящиеся за границами населенного пт и предоставленные для нужд сельского хозяйства, также земли, созданные для укахзанных целей.

Земли данной категории могут употребляться не только лишь для ведения сельскохозяйственного производства, да и для других целей, в том числе для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества.

Меж тем, наибольшее количество вопросов и, как следствиеСЛЕДСТВИЕ — в уголовном процессе собирание и проверка доказательств, необходимых и достаточных для выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания этого, судебных споров, появляется при обороте земляных участков земель сельскохозяйственного предназначения, в том числе, при заключении договоровДОГОВОР (контракт) — в гражданском праве соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, аренды. Особенности оборота земляных участков земель сельскохозяйственного предназначения регулируются не только лишь Штатским и Земляным кодексами, но особым нормативно-правовым актомАКТ (от лат. actus — действие, actum — документ) — 1) поступок, действие; 2) документ, имеющий юридическое значение — Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного предназначения».

Принятие решения о заключении контрактаКОНТРАКТ (лат. contractus) — 1) синоним понятия «договор» применительно к гражданским и трудовым правоотношениям;

Согласно положениям Штатского кодекса Российской Федерации распоряжение общей долевой собственностью осуществляется на основании волеизъявления всех собственников. В случаеСЛУЧАЙ — в гражданском праве обстоятельство, наступившее без вины должника и кредитора и отрицательно отразившееся на исполнении обязательства. недостижения согласия, участник общей долевой принадлежности вправе добиваться выдела причитающейся ему толики в натуре.

СделкаСДЕЛКИ — действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей., совершенная одним из участников права общей долевой принадлежности по распоряжением общим имуществом ничтожна независимо от ее признания такой трибуналом, так как в этом случае происходит выбытие вещи кроме воли собственника.

Невзирая на то, что приведенные положения закона регулируют штатский оборот в целом, все же, Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного предназначения» прямо установлено, что в случае, если число участников долевой принадлежности на земляной участок из земель сельскохозяйственного предназначения превосходит 5, правилаПРАВИЛА — форма нормативного правового акта, которым устанавливаются процедурные нормы, определяющие порядок осуществления какого-либо рода деятельности Штатского кодекса используются с учетом особенностей, установленных данным Федеральным законом.

А именно распоряжение земляным участком из земель сельскохозяйственного предназначения осуществляется в согласовании с решением участников долевой принадлежности, которое принимается на общем собрании.

В отличие не только лишь от Штатского кодекса, который устанавливает обязательность дачи согласия всеми сособственниками для определения юридической судьбы вещи, да и от большинства нормативных актов и актов поднормативного регулирования (к примеру, договоров, уставов), закрепляющих так именуемый кворумКВОРУМ (лат. quorum) — наименьшее количество членов собрания, при котором оно считается законным и может принимать имеющие силу решения в 50 один процент, который позволяет принять более беспристрастное, удовлетворяющее интересы многих решение, общее собрание участников долевой принадлежности на земляной участок из земель сельскохозяйственного предназначения считается правомочным в случае присутствия на нем участников, составляющих более 20 процентов их общего числа либо, если метод указания размера земляной толики допускает сравнение толикой в праве общей принадлежности на земляной участок, обладающих более чем пятьюдесятью процентами таких толикой.

Причина установления более низкого процента роли собственников в принятии решений по распоряжению общим имуществом обоснована несколькими фактами. Во-1-х, огромным числом участников общей долевой принадлежности, которых довольно трудно собрать совместно для рассмотрения какого-нибудь вопроса, во-2-х, достаточно низкой экономической активностью сособственников, в главном, бывших работниковРАБОТНИК — лицо, работающее по трудовому договору. сельскохозяйственных компаний, в-3-х, законодательно установленной обязанностью постоянной обработки земляных участков, которую можно исполнить, к примеру, методом передачи участка в аренду сельскохозяйственной организацииОРГАНИЗАЦИЯ — объединение двух и более лиц, являющихся субъектами права., что довольно трудно при более высочайшем кворуме.

В случае принятия общим собранием решения о заключении контракта аренды земляного участка и определения его критерий, предметом контракта выступает весь земляной участок, принадлежащий всем сособственникам, в том числе, голосовавшим против заключения обозначенного контракта. В данной ситуации практически происходит распоряжение земляным участком кроме либо вопреки  воли других сособственников.

Ограничивая в данной части права сособственников, возражающих против передачи земляного участка в аренду, Законодатель предоставляет таким лицам право выделить земляной участок в счет принадлежащих ему земляной толики либо земляных толикой и распорядиться выделенным земляным участком по собственному усмотрению.

При всем этом согласие арендатораАРЕНДАТОР — сторона договора аренды (имущественного найма), которая получает от арендодателя (наймодателя) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование земляного участка на выдел земляного участка не требуется и контракт аренды в отношении выделенного земляного участка прекращается.

Предмет контракта

 По договору аренды земляного участка арендодательАРЕНДОДАТЕЛЬ — сторона договора аренды (имущественного найма), предоставляющая арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование – собственник (сособственники) земляного участка обязуется предоставить арендатору – заинтересованному лицу во временное владениеВЛАДЕНИЕ — в гражданском праве фактическое обладание вещью, создающее возможность непосредственного воздействия на вещь. и использование либо во временное использование земляной участок за плату.

В согласовании с штатским и земляным законодательствомЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО — 1) один из основных методов осуществления государствам своих функций, заключающийся в издании органами гос. власти законов; 2) совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения в целом или один из видов общественных отношений (гражданское законодательство, уголовное законодательство и т. д.). предметом контракта аренды земляного участка может выступать только персонально определенный участок. В неприятном случае, нереально достоверно установить имущество, подлежащее передачи по договору.

Индивидуализация земляного участка осуществляется средством присвоения участку уникальных черт, в том числе: кадастрового номера, адреса (в случае его отсутствия — местоположения), площади, категории земель, разрешенного использования /мотивированного предназначения и, что в особенности принципиально, средством определения его границ.

Положение границ земляного участка устанавливается средством определения координат соответствующих точек таких границ в итоге проведения работ по формированию участка.

Земляной участок, который передается в аренду, должен пройти муниципальныйМУНИЦИПАЛЬНЫЙ — относящийся к местным самоуправлениям. кадастровый учет, который в обозначенной ситуации осуществляется после формирования земляного участка в качестве самостоятельного объекта, другими словами, после его межевания.

Отсутствие же кадастрового учета в отношении земляного участка, переданного по договору аренды, является основанием для признания трибуналом по искуИСК — в процессуальном смысле — обращение истца (предполагаемого носителя субъективного материального права) к суду с просьбой о рассмотрении и разрешении материально-правового спора с ответчиком заинтересованного лица контракта незаключенным, потому что в обозначенной ситуации имеет место отсутствие согласованного условия о предмете контракта.

Оснований для признания обозначенного контракта недействительным не имеется, потому что нормами штатского законодательства предвидено особое последствие в виде незаключенности такового контракта.

Зачинателем подобного спора выступают, обычно, стороны контракта. В случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной контракта, обозначенное лицо должно обосновать заинтригованность в оспаривании контракта ввиду нарушения собственных прав, что на практике, очень трудно, так как контракт связывает только лиц его заключивших и, по общепринятому правилу, не устанавливает, не изменяет и не прекращает прав и обязательствОБЯЗАТЕЛЬСТВО — правоотношение, в силу которого одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги третьих лиц.

В случае констатации трибуналом факта незаключенности контракта двустороння реституция в качестве последствия такого признания не применяется.

В течение достаточно огромного периода времени судыСУД — орган государства, осуществляющий правосудие в форме рассмотрения и разрешения уголовных, гражданских, административных и некоторых иных категорий дел в установленном законом данного государства при рассмотрении схожих споров приходили к выводу о способности следующего внедрения к данным отношениям положений Штатского кодекса о неосновательном обогащении, так как договорных отношений меж сторонами де-юре не было. Схожее правоприменительное истолкование закона привело к безосновательному нарушению прав той либо другой стороны контракта аренды земляного участка.

А именно, уплата арендатором арендных платежей по юридически несуществующему договору служила основанием для следующего взыскания с арендодателя всех сделанных выплат.

Невозможность использования земляного участка арендодателем вследствие передачи его арендатору по снова же не существующему договору трактовалась как возможность взыскания убытков, вызванных лишением в течение определенного периода времени способности воспользоваться земляным участком и извлекать надлежащие плоды.

В текущее время в практике арбитражных судов сформировался единый правовой подход при рассмотрении данных категорий дел. Суды сделали вывод, что признание договоров аренды земляных участков незаключенными подрывает стабильность штатского оборота. Согласно правовой позиции Высшего арбитражного суда в случае, когда контракт аренды земляного участка исходя из убеждений норм вещественного права не согласован (не определен предмет контракта), но при всем этом стороны практически исполняли его условия, к примеру: арендодатель передал, а арендатор принял земляной участок; участок зрительно определен; стороны на неопределенность имущества, переданного по договору, в процессе его выполнения не ссылались; оплата арендной платы выполнялась, то в этом случае имеют место фактические дела аренды земляного участка. Контракт в обозначенной ситуации является заключенным.

Срок контракта

Одним из основополагающих принципов штатского права является свободаСВОБОДА — закрепленная в конституции или ином законодательном акте возможность определенного поведения человека (напр., свобода слова, свобода вероисповедания и т. д) контракта и определения его критерий. Применительно к договору аренды земляного участка обозначенный принцип значит, что стороны контракта вправе без помощи других определять его условия, в том числе, срок контракта.

Но, федеральный законодатель предугадал возможность ограничения обозначенного права. Согласно положениям Штатского кодекса условия контракта определяются по усмотрению сторон, не считая случаев, когда содержание соответственного условия предписано законом либо другими правовыми актами. Законодателем предусмотрена  возможность установления наибольших (предельных) сроков контракта для отдельных видов аренды, также для аренды отдельных видов имущества.

А именно, Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного предназначения» наибольший срок контракта аренды земляного участка из земель сельскохозяйственного предназначения составляет 40 девять лет. Малый срок, согласно обозначенному акту, определяется субъектом Российской Федерации и в Свердловской областиОБЛАСТЬ — 1) в Российской империи административная единица, расположенная на приграничной территории и на землях казачьих войск, соответствует губернии. Обычно входила в генерал-губернаторства; 2) в СССР — основная административно-территориальная единица со времени административно-территориальной реформы 1923—1929 гг.; 3) один из шести видов субъектов РФ. Образуются на территориальной основе. На начало 2005 г. в состав РФ входило 49 О. В соответствии с Конституцией РФ (п. 3 ст. 5) О. имеет свой устав и законодательство; равен одному году.

В отличие от общих положений Штатского кодекса, устанавливающих последствия несогласованности сторонами контракта аренды его срока, при котором контракт считается заключенным на неопределенный срок, для земель сельскохозяйственного предназначения установлено совершенно другое правовое положение. В случае, если срок аренды земляного участка из земель сельскохозяйственного предназначения в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от контракта до истечения предельного срока, установленного законом, контракт по истечении предельного срока прекращается. Автоматическая пролонгация контракта законом не предусмотрена.

Муниципальная регистрация контракта

Действующим штатским и земляным законодательством предвидено, что если другое не установлено законом, контракт аренды неподвижного имущества подлежит неотклонимой гос регистрации. Договоры аренды земляного участка, заключенный на срок наименее чем один год гос регистрации не подлежит.

Так как федеральным законодателем малый срок аренды земляного участка из земель сельскохозяйственного предназначения составляет один год, постольку в силу приведенных положений контракт аренды земляного участка из земель сельскохозяйственного предназначения подлежит неотклонимой гос регистрации.

Контракт, подлежащий гос регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если другое не установлено законом.

Таким макаром, так как законом другое не установлено, контракт аренды земляного участка из земель сельскохозяйственного предназначения, не прошедший муниципальную регистрацию, не заключен.

Обозначенная особенность правового режима данной категории земель связана с особенной ценностью участков данной категории для страны. Приведенные ограничения прав сторон контракта призваны верно держать под контролем оборот земель сельскохозяйственного предназначения и их использования по мотивированному предназначению.

Приведенные в данной статье особенности аренды земляных участков земель сельскохозяйственного предназначения, непременно, не являются единственными, но от того, не становятся наименее необходимыми. Законодательная техника, нормы права, их истолкование правоприменителями повсевременно совершенствуются, адаптируются под имеющийся штатский оборот. Для  разрешения определенной правовой ситуации наилучшим советом будет — обратиться за помощью к спецу.

 

Создатель статьи: Кобяков Э.В.